Huis verkopen na overlijden: zo regel je de verkoop van een geërfde woning
Laatst bijgewerkt: juli 2026 · De Gratis Makelaars
Na het verlies van een dierbare komt er veel op je af, en vaak hoort daar een woning bij die verkocht moet worden. Tussen verklaring van erfrecht, erfbelasting, leegruimen en de wensen van mede-erfgenamen is het lastig overzicht houden. Dit artikel loopt stap voor stap door wat er bij de verkoop van een geërfde woning komt kijken, en hoe je de opbrengst voor de erfgenamen maximaal houdt.
Stap 1: de verklaring van erfrecht
Voordat er iets verkocht kan worden, moet vaststaan wie er mag beslissen. De notaris stelt daarvoor een verklaring van erfrecht op: een akte die de erfgenamen benoemt en vastlegt wie bevoegd is de nalatenschap af te wikkelen (bijvoorbeeld een executeur of een gevolmachtigde erfgenaam). Banken, de notaris bij de latere overdracht en veel instanties vragen om deze verklaring. Regel haar dus vroeg, de doorlooptijd is meestal enkele weken.
Goed om te weten: aanvaard een nalatenschap bij twijfel beneficiair (onder het voorrecht van boedelbeschrijving). Je voorkomt daarmee dat je met privévermogen aansprakelijk wordt voor onverwachte schulden, bijvoorbeeld een restschuld op de woning.
Erfbelasting: WOZ-waarde versus verkoopprijs
Voor de erfbelasting geldt niet de verkoopprijs, maar de WOZ-waarde van de woning. Je mag kiezen tussen de WOZ-beschikking van het jaar van overlijden of die van het jaar erna, kies de laagste. Kinderen hebben een vrijstelling van ruim €25.000 en betalen daarboven 10% (tot circa €155.000) en 20% over het meerdere; partners hebben een ruime vrijstelling van meer dan €800.000. De aangifte erfbelasting moet binnen acht maanden na het overlijden zijn gedaan.
Verkoopt de erfenis de woning later voor méér dan de WOZ-waarde, dan blijft de erfbelasting gebaseerd op die WOZ-waarde. Een goede verkoopopbrengst komt dus volledig ten goede aan de erfgenamen, reden te meer om de verkoop professioneel aan te pakken en niet te snel te accepteren wat zich als eerste aandient.
Verkopen met meerdere erfgenamen
Een woning uit een nalatenschap is gezamenlijk eigendom van alle erfgenamen, en dus moet iedereen instemmen met de verkoop, de vraagprijs en het uiteindelijke bod. In de praktijk werkt het het prettigst wanneer één persoon met een volmacht het aanspreekpunt is. Wat daarbij enorm helpt: een objectieve waardebepaling als gezamenlijk vertrekpunt, zodat de vraagprijs geen familiediscussie wordt maar een onderbouwd besluit. Via ons Move.nl-portaal kijken alle erfgenamen live mee met biedingen en bezichtigingen, volledige transparantie, waar iedereen ook woont.
Zo blijft de opbrengst bij de erfgenamen
Alle verkoopkosten gaan van de nalatenschap af. Een traditionele makelaar rekent 1 à 1,5% courtage: bij een geërfde woning van €400.000 al snel €4.000 tot €6.000 minder te verdelen. Bij De Gratis Makelaars betaalt de nalatenschap €0 opstartkosten en €0 courtage, inclusief professionele fotografie, Funda-plaatsing, onderhandeling en koopovereenkomst. Wil je nergens naar omkijken, dan begeleiden wij ook alle bezichtigingen (€1.750, pas na verkoop). Bekijk het volledige stappenplan huis verkopen of het overzicht van alle verkoopkosten.
"Goed en deskundig geholpen door Maurits! Het contact verliep positief en we waren altijd snel op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Zeker een aanrader!"
Veelgestelde vragen, huis verkopen na overlijden
Een verklaring van erfrecht is een notariële akte die vastlegt wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is te handelen namens de nalatenschap. Voor de verkoop van een woning uit een erfenis is deze verklaring vrijwel altijd nodig: zonder kan de notaris de woning niet leveren en geven banken meestal geen toegang tot de rekeningen van de overledene.
Voor de erfbelasting telt de WOZ-waarde van de woning (peildatum: het jaar van overlijden of het jaar erna, je mag de gunstigste kiezen). De uiteindelijke verkoopprijs kan dus hoger of lager liggen dan de waarde waarover belasting is geheven. Kinderen hebben een vrijstelling van ruim €25.000; daarboven betalen zij 10% tot circa €155.000 en 20% over het meerdere.
Alle erfgenamen moeten instemmen met de verkoop en de vraagprijs. Praktisch werkt het het beste als één erfgenaam (of de executeur) via een volmacht als aanspreekpunt optreedt. Een onafhankelijke makelaar helpt bovendien om discussies over de prijs te objectiveren met een onderbouwde waardebepaling.
Ja. Woon je niet in de buurt van de geërfde woning, dan regelen wij fotografie, bezichtigingen (Pakket 2), onderhandeling en de koopovereenkomst zonder dat je er steeds bij hoeft te zijn. Via het Move.nl-klantportaal volgen alle erfgenamen elk bod en elke bezichtiging op afstand.
Omdat de verkoopkosten rechtstreeks ten laste van de nalatenschap gaan, en dus van alle erfgenamen samen. Geen courtage van 1 à 1,5% maar €0 verkoperskosten betekent bij een woning van €400.000 zo'n €4.750 méér opbrengst om te verdelen. Bovendien: vaste kosten geven vooraf duidelijkheid, wat discussies tussen erfgenamen voorkomt.
Weten wat de geërfde woning waard is?
Een gratis waardebepaling geeft alle erfgenamen hetzelfde, objectieve vertrekpunt. Vrijblijvend en binnen één werkdag.
