Wat betekent kosten koper (k.k.)? Uitleg en bedragen 2026
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Bijna elke bestaande woning op Funda staat te koop ‘k.k.’, kosten koper. Het betekent dat de koper de wettelijke bijkomende kosten van de overdracht betaalt, bovenop de koopsom. In dit artikel zie je precies welke kosten dat zijn, met de actuele tarieven van 2026 en een compleet rekenvoorbeeld.
Definitie: wat valt er onder kosten koper?
Kosten koper zijn de kosten die wettelijk nodig zijn om een woning op naam van de koper te krijgen. De twee vaste onderdelen:
- Overdrachtsbelasting, belasting over de koopsom bij de eigendomsoverdracht.
- Notariskosten, de leveringsakte en de inschrijving in het Kadaster.
Vaak worden ook de kosten voor de hypotheekakte, taxatie en hypotheekadvies onder de noemer ‘bijkomende kosten’ geschaard. Strikt genomen zijn dat financieringskosten, je betaalt ze ook, maar ze horen niet bij k.k.
Overdrachtsbelasting 2026: drie tarieven
| Situatie | Tarief 2026 | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Starter (18–35 jaar) | 0% | Eigen hoofdverblijf, woningwaarde max. €555.000, eenmalig |
| Eigen woning (hoofdverblijf) | 2% | Zelf in de woning gaan wonen |
| Niet-hoofdverblijf (o.a. belegging, vakantiewoning) | 8% | Verlaagd per 2026 (was 10,4%) |
De startersvrijstelling geldt in 2026 tot een woningwaarde van €555.000; in 2027 stijgt die grens door naar €615.000.
Notariskosten en Kadaster
Voor de leveringsakte en de hypotheekakte samen betaal je in 2026 doorgaans €1.200 tot €2.500, inclusief kadastrale inschrijving en recherchekosten. Notaristarieven zijn vrij, dus vergelijken loont: een combinatiepakket is vaak €100 tot €200 goedkoper dan losse aktes. De koper kiest bovendien zelf de notaris.
Rekenvoorbeeld: woning van €400.000 k.k.
Overdrachtsbelasting (2%): €8.000
Notaris + Kadaster (leverings- en hypotheekakte): ± €1.800
Kosten koper: ± €9.800. Inclusief taxatie, hypotheekadvies en eventueel bankgarantie komen de totale bijkomende kosten meestal uit op 4% à 6% van de koopsom. Een starter onder de €555.000 bespaart hier €8.000 en is dus veel goedkoper uit.
Kosten koper versus vrij op naam (v.o.n.)
Bij v.o.n., gebruikelijk bij nieuwbouw, zitten de overdrachtskosten al in de prijs en betaalt de verkoper ze. Bij bestaande bouw is k.k. de norm. Een woning van €400.000 v.o.n. is voor de koper dus per saldo goedkoper dan dezelfde woning voor €400.000 k.k. Verwar v.o.n. niet met ‘gratis’: de kosten zijn simpelweg in de koopsom verwerkt.
Hoe zit het met makelaarskosten?
Makelaarskosten vallen níet onder kosten koper: ieder betaalt normaal gesproken zijn eigen makelaar. Bij De Gratis Makelaars werkt het net iets anders, en voor de verkoper gunstiger: de verkoper betaalt €0 courtage en €0 opstartkosten, en de makelaarskosten van €4.995 worden via de koopovereenkomst door de koper voldaan. De koper kan dit bedrag meenemen in de hypotheekaanvraag. Alles over dit model lees je op makelaar zonder courtage; wat een verkoop verder kost, staat in wat kost een huis verkopen.
"Transparante makelaar voor een scherpe prijs. Alle processen die worden doorlopen zijn inzichtelijk via de website."
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen en scoort 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen over kosten koper
De wettelijke overdrachtskosten: de overdrachtsbelasting en de notariskosten voor de leveringsakte inclusief inschrijving in het Kadaster. Financieringskosten zoals de hypotheekakte, taxatie en advies betaalt de koper ook, maar die horen strikt genomen niet bij k.k.
Voor een eigen woning (hoofdverblijf) 2%. Starters van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig 0% bij een woningwaarde tot €555.000. Voor woningen die niet je hoofdverblijf worden, zoals beleggingspanden, geldt in 2026 een tarief van 8%.
Reken op ongeveer 4% tot 6% van de koopsom inclusief financieringskosten. Bij een woning van €400.000 is dat circa €8.000 overdrachtsbelasting plus €1.200 tot €2.500 notaris- en kadasterkosten, en daarnaast taxatie en hypotheekadvies.
Bij kosten koper (bestaande bouw) betaalt de koper de overdrachtskosten bovenop de koopsom. Bij vrij op naam (meestal nieuwbouw) zitten die kosten al in de prijs en komen ze voor rekening van de verkoper.
Normaal betaalt ieder zijn eigen makelaar. Bij De Gratis Makelaars betaalt de verkoper €0 en worden de makelaarskosten van €4.995 via de koopovereenkomst door de koper voldaan; de koper kan dit bedrag meenemen in de hypotheekaanvraag.
Lees ook: alle kosten bij het verkopen van een huis · eerst kopen of eerst verkopen?
Verkoopplannen? Reken eerst je opbrengst uit
Vraag een gratis waardebepaling aan en ontdek wat jouw woning in de markt van 2026 waard is. Binnen één werkdag reactie.
