Bod geaccepteerd als verkoper: wat nu (en mag je nog terug)?
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Gefeliciteerd, je hebt een bod geaccepteerd. Maar tussen "we zijn eruit" en de sleuteloverdracht zit nog een traject van gemiddeld acht tot twaalf weken, en vrijwel alle uitleg daarover is voor kópers geschreven. Hier lees je precies wat er nu gebeurt vanuit jouw positie als verkoper: wanneer je vastzit, wanneer je nog terug kunt en wat je doet als de koper afhaakt.
De tijdlijn: van akkoord tot overdracht
| Moment | Wat gebeurt er | Jouw positie als verkoper |
|---|---|---|
| Dag 0 | Mondeling akkoord over prijs en voorwaarden | Nog nergens aan gebonden |
| Week 1 | Koopovereenkomst opstellen en tekenen | Na jouw handtekening + die van de koper: gebonden |
| +3 werkdagen | Wettelijke bedenktijd van de koper | Koper mag kosteloos ontbinden; jij niet |
| Week 5–6 | Waarborgsom of bankgarantie (10%) gestort | Jouw financiële zekerheid staat vast |
| Week 6–8 | Einde financieringsvoorbehoud | Hierna kan de koper er niet meer kosteloos uit |
| Week 8–12 | Overdracht bij de notaris | Sleutels tegen betaling; koopsom op je rekening |
Mondeling akkoord? Dan zit je nog nergens aan vast
Veel verkopers denken dat de deal rond is zodra ze "ja" hebben gezegd tegen een bod. Dat is niet zo. Sinds de invoering van het schriftelijkheidsvereiste (artikel 7:2 BW) is de koop van een woning door een particulier pas geldig als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. De Hoge Raad bevestigde in 2011 dat ook de verkoper zich hierop mag beroepen: een mondelinge afspraak, een bevestigings-mailtje of een WhatsApp-bericht bindt je niet.
Dat betekent twee dingen. Ten eerste: je mag in die fase nog een hoger bod aannemen, juridisch staat niets je in de weg zolang er geen handtekeningen staan. Bedenk wel dat de eerste bieder kan afhaken zodra hij ervan hoort, en dat een bieding die er op papier goed uitziet alsnog kan stranden op de financiering. Ten tweede: de koper kan er net zo goed nog uit. Wacht dus niet onnodig lang met tekenen als je de deal rond wilt hebben.
De ontbindende voorwaarden: waar het mis kan gaan
In vrijwel elke koopovereenkomst staat een financieringsvoorbehoud: krijgt de koper zijn hypotheek niet rond binnen de afgesproken termijn (meestal zes tot acht weken), dan mag hij de koop kosteloos ontbinden. Als verkoper kun je hier scherp op zijn:
- Spreek een duidelijke einddatum af en houd die bij. Een te laat ingeroepen voorbehoud is ongeldig, de koper zit dan gewoon aan de koop vast.
- Eis dat een beroep op het voorbehoud goed gedocumenteerd is, doorgaans met één of twee afwijzingsbrieven van geldverstrekkers. Een kaal mailtje "financiering niet gelukt" is onvoldoende.
- Andere gangbare voorbehouden: bouwkundige keuring (tot een afgesproken herstelbedrag) en soms de verkoop van de eigen woning van de koper.
Waarborgsom en bankgarantie: jouw vangnet van 10%
Enkele weken na ondertekening moet de koper een waarborgsom storten of bankgarantie stellen van 10% van de koopsom bij de notaris. Dit is jouw zekerheid: trekt de koper zich daarna zonder geldige reden terug, dan is dat bedrag in beginsel voor jou. Stort de koper niet op tijd, laat je makelaar hem dan direct formeel in gebreke stellen, te laat storten is vaak het eerste signaal dat de financiering knelt.
Wat als de koper zich écht terugtrekt?
Trekt de koper zich terug buiten zijn bedenktijd en zonder geldig voorbehoud, dan werkt het zo:
- Ingebrekestelling: je sommeert de koper schriftelijk om alsnog na te komen, met een termijn van minimaal acht dagen.
- Daarna kies je: de koop ontbinden en de contractuele boete van 10% van de koopsom opeisen (waarvoor de waarborgsom of bankgarantie dient), óf nakoming vorderen, eventueel met een boete van drie promille van de koopsom per dag.
- Is je werkelijke schade groter dan de boete, dan kun je aanvullende schadevergoeding vorderen.
In de praktijk komt het zelden zover: de meeste kopers die willen ontbinden, doen dat netjes binnen hun voorbehoud. Maar het is prettig verkopen met de wetenschap dat je vangnet er staat.
En als jij als verkoper terug wilt?
Vóór ondertekening ben je vrij. Ná ondertekening zit je vast aan de koop, tenzij de koper meewerkt aan ontbinding. Wil je vóór die tijd de hele verkoop stoppen, bijvoorbeeld omdat je besluit toch te blijven wonen, dan kan dat bij De Gratis Makelaars ook: bij tussentijdse intrekking geldt een vaste vergoeding van €995, waarbij alle woningmedia (foto's, plattegronden, teksten) jouw eigendom worden.
Zo begeleiden wij dit traject, voor €0
Van biedingsronde tot notaris: bij De Gratis Makelaars voert een ervaren makelaar de onderhandeling, bewaakt de termijnen van voorbehouden en waarborgsom, en stelt de juridisch correcte koopovereenkomst op. Jij betaalt daarvoor €0 courtage en €0 opstartkosten; de makelaarskosten (€4.995) worden via de koopovereenkomst door de koper betaald. Alle biedingen en afspraken volg je live in je persoonlijke Move.nl-portaal.
"Goed en deskundig geholpen door Maurits! Het contact verliep positief en we waren altijd snel op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Zeker een aanrader!"
Veelgestelde vragen na een geaccepteerd bod
Nee. Bij verkoop aan een particuliere koper geldt het schriftelijkheidsvereiste: de koop is pas rechtsgeldig als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend. Een mondelinge toezegging, e-mail of appje is niet voldoende, dat bevestigde de Hoge Raad al in 2011.
Juridisch gezien ja: zolang de koopovereenkomst niet door beide partijen is getekend, ben je nergens aan gebonden en mag je met een andere koper in zee. Netjes is het niet altijd, dus weeg het prijsverschil af tegen de vertraging en het risico dat de nieuwe bieder afhaakt.
Nee. De wettelijke bedenktijd van drie dagen geldt uitsluitend voor de particuliere koper, vanaf het moment dat hij de getekende koopovereenkomst ontvangt. Als verkoper zit je na ondertekening direct vast aan de koop.
Trekt de koper zich terug binnen zijn bedenktijd of met een geldig beroep op het financieringsvoorbehoud, dan eindigt de koop zonder gevolgen. Trekt hij zich daarbuiten terug, dan stuur je een ingebrekestelling met minimaal acht dagen hersteltermijn en kun je daarna de boete van 10% van de koopsom opeisen of nakoming vorderen.
Gemiddeld acht tot twaalf weken. De koopovereenkomst wordt meestal binnen een week getekend, het financieringsvoorbehoud loopt doorgaans zes tot acht weken en daarna volgt de overdracht bij de notaris op de afgesproken datum.
Lees ook: verborgen gebreken en je mededelingsplicht · zelf bezichtigingen doen: het draaiboek · het complete verkoop-stappenplan
Nog geen koper, wel verkoopplannen?
Wij begeleiden je van waardebepaling tot notaris, onderhandeling en koopovereenkomst inbegrepen, voor €0. Vraag vandaag je gratis waardebepaling aan.
