Zelf bezichtigingen doen: draaiboek, vragenlijst en 10 valkuilen

Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars

Zelf de bezichtigingen doen is voor veel verkopers dé reden om over te stappen op een makelaar zonder courtage, en tegelijk het onderdeel waar ze het meest tegenop zien. Onterecht: met een goed draaiboek is het prima te doen, en het loont aantoonbaar. Hieronder vind je de complete voorbereiding, de vragen die kopers stellen en de tien valkuilen die je wilt vermijden.

Waarom zelf bezichtigen juist slim is

Kopers stellen hun vragen bovendien liever aan een bewoner dan aan een verkoper in pak: jouw antwoorden klinken geleefd in plaats van ingestudeerd. En bij een woning van €450.000 is 2,2% zomaar €9.900 extra.

Het draaiboek: vóór de bezichtiging

• Ruim op, maar leef er nog. Opgeruimd en licht wint; steriel verliest. Persoonlijke foto's mogen blijven, de wasmand niet.
• Fix de kleine irritaties: piepende deuren, kapotte lampjes, een klemmende schuifpui. Kleine gebreken doen kopers twijfelen over grote.
• Zet de kerndocumenten klaar: plattegronden, het inmeetrapport (NEN 2580), energielabel, lijst van roerende zaken en recente energiekosten per maand. Bij een appartement horen daar de VvE-stukken bij.
• Bepaal je route: begin in de sterkste ruimte (meestal de woonkamer), eindig bij een tweede sterk punt zoals de tuin. Laat kijkers vóór je uit lopen, dat voelt ruimer.
• Plan blokken: 30–45 minuten per afspraak, 15 minuten marge, maximaal vier tot zes per dag.

Tijdens de bezichtiging: de vragen die je kunt verwachten

Bereid korte, eerlijke antwoorden voor op de standaardlijst van kijkers:

• Bouwjaar, isolatie (dak, muren, glas), type verwarming en de maandelijkse energiekosten
• Ouderdom van cv-ketel, dak, kozijnen en eventuele verbouwingen (met vergunning?)
• De buurt: parkeren, scholen, geluid, buren, zon in de tuin
• Waarom verkoop je? Houd het antwoord kort en neutraal ("we gaan groter/kleiner wonen")
• Wat blijft er achter, en wat zit er in de VvE of erfpacht als dat speelt

Eén onderwerp verwijs je consequent door: prijs en voorwaarden. Daarover praat de koper met jouw makelaar, niet met jou in de keuken. Zo blijft de onderhandeling zakelijk en verspreek je je nooit. Alles wat na de bezichtiging komt, biedingen, tegenbod, voorbehouden, lees je in bod geaccepteerd: wat nu?

De 10 valkuilen

• 1. Te veel praten. Stiltes zijn prima: kijkers moeten zich het huis kunnen voorstellen, niet naar jou luisteren.
• 2. Meelopen als een bewaker. Geef ruimte; blijf beschikbaar voor vragen.
• 3. Gebreken verzwijgen. Naast onverstandig ook riskant: je hebt een mededelingsplicht.
• 4. Over de prijs beginnen. "Er is vast wel wat van af te praten" kost je direct geld.
• 5. Te enthousiast reageren op interesse. Gretigheid verzwakt je onderhandelingspositie.
• 6. Huisdieren en huisgenoten thuis laten. Beide zijn afleiding; regel een uitje.
• 7. Geuren onderschatten. Kook geen vis, rook niet binnen, ventileer vooraf.
• 8. Avondbezichtiging zonder licht. Doe álle lampen aan, ook overdag in donkere hoeken.
• 9. Geen opvolging afspreken. Sluit af met een concrete vervolgstap: "reacties lopen via de makelaar, je hoort uiterlijk …".
• 10. Alles zelf willen doen. Bezichtigen kun jij het beste; onderhandelen en contracteren laat je aan de makelaar over.

Na de bezichtiging

Koppel elke bezichtiging kort terug aan je makelaar: wie kwam er, hoe serieus leek de interesse, welke vragen kwamen terug? Bij De Gratis Makelaars zie je alle bezichtigingen en biedingen overzichtelijk in je persoonlijke Move.nl-portaal, en voert een ervaren makelaar de onderhandeling. Zo combineer je jouw kennis van de woning met professionele afhandeling, en betaal je als verkoper €0.

Wil je de bezichtigingen tóch liever uitbesteden? Dat kan met Pakket 2: €1.750, pas ná verkoop. Je zit dus nergens aan vast en kunt zelfs later nog schakelen.

Veelgestelde vragen over zelf bezichtigen

Lees ook: de wetenschap achter zelf bezichtigen · bod geaccepteerd: wat nu? · huis sneller verkopen · zelf je huis verkopen zonder makelaar