Huis verkopen en terughuren: hoe het werkt en waarom je moet oppassen
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Misschien kreeg je er een brief of advertentie over: "Verkoop je huis, ontvang direct de overwaarde en blijf gewoon wonen." Dit heet sale-and-leaseback: je verkoopt je woning aan een opkoper en huurt hem terug. Het klinkt als het beste van twee werelden, maar de rekening is fors: aanbieders betalen doorgaans maar 70 tot 90 procent van de marktwaarde, en je huur kan daarna flink stijgen. Zo werkt het, en hier moet je op letten.
Hoe werkt verkopen en terughuren?
De constructie bestaat uit twee gekoppelde overeenkomsten: een koopovereenkomst (jij verkoopt aan de investeerder) en een huurovereenkomst (jij huurt de woning per de leveringsdatum terug). Je ontvangt de koopsom in één keer, lost je eventuele hypotheek af en houdt het restant vrij besteedbaar over. Vanaf dat moment ben je huurder in je eigen oude huis: geen eigenaar meer, geen onderhoudsplicht meer, maar ook geen waardestijging, geen overwaarde en geen zeggenschap over een toekomstige verkoop door de belegger.
De prijs: 70 tot 90 procent van de marktwaarde
Het verdienmodel van de opkoper zit in de inkoopkorting en de huurstroom. Omdat de woning in verhuurde staat op zijn balans komt (met alle huurbescherming van dien), betaalt hij nooit de vrije verkoopwaarde. In de praktijk liggen biedingen tussen de 70 en 90 procent van de marktwaarde, vaak richting de onderkant van die bandbreedte.
De huur: hoger dan je denkt, en hij stijgt
De terughuurprijs wordt door de belegger vastgesteld en ligt vaak aanzienlijk hoger dan je oude hypotheeklasten, zeker als je hypotheek (bijna) was afgelost. Daar komen jaarlijkse huurverhogingen bij, en afhankelijk van het contract kan de verhuurder na afloop van een eventuele vaste periode ook de voorwaarden aanscherpen of de woning willen verkopen. Controleer dus altijd: de aanvangshuur, de indexatieclausule, de contractduur en wat er gebeurt als de belegger de woning doorverkoopt ("koop breekt geen huur" beschermt je huurcontract, maar niet tegen huurverhogingen binnen de wettelijke ruimte).
Geen AFM-toezicht, wél stevige kritiek
Belangrijk om te weten: sale-and-leaseback is juridisch gezien géén financieel product, maar een verkoop plus huurcontract. Daardoor valt de constructie niet onder toezicht van de AFM en gelden er geen zorgplicht- en adviesregels zoals bij een hypotheek. Consumentenorganisaties waarschuwen dan ook al jaren: zowel Vereniging Eigen Huis als de Consumentenbond is kritisch en raadt verkopen-en-terughuren als manier om overwaarde te verzilveren doorgaans af, het wordt gezien als een dure oplossing die vooral de opkoper verrijkt. Ook consumentenprogramma's als Radar besteedden er kritisch aandacht aan.
De alternatieven op een rij
- Gewoon verkopen en huren: je ontvangt 100% van de marktwaarde en kiest zelf een huurwoning. Via De Gratis Makelaars verkoop je bovendien met €0 courtage en €0 opstartkosten, de makelaarskosten (€4.995) betaalt de koper via de koopovereenkomst.
- Verzilverhypotheek of opeethypotheek: je neemt (een deel van) je overwaarde op bij een gereguleerde geldverstrekker en blijft eigenaar. Mét AFM-toezicht, verplicht advies en behoud van toekomstige waardestijging.
- Hypotheek verhogen: heb je inkomen en ruimte, dan is een (tweede) hypotheek vaak de goedkoopste route naar liquiditeit. Lees ook overwaarde: berekenen en gebruiken.
- Kleiner wonen: verkopen tegen volle waarde en een goedkopere woning terugkopen, vaak de financieel gezondste optie voor wie overwaarde wil vrijspelen.
Verhuur je zelf een woning en overweeg je die af te stoten? De marktdynamiek daarachter lees je in verhuurde woning verkopen in 2026. En speelt de verkoop binnen de familie, bijvoorbeeld verkopen aan je kind en er blijven wonen, lees dan je huis verkopen aan je kind.
Ervaringen van verkopers die gewoon verkochten
"Duidelijke instructies. Vriendelijke wijze en tijdige communicatie. Ik zou zo weer voor dit bedrijf gaan. Sterk aanbevolen!"
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen en scoort 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen over verkopen en terughuren
Bij sale-and-leaseback verkoop je je woning aan een opkoper of belegger en blijf je er als huurder in wonen. Je ontvangt de verkoopsom (minus eventuele hypotheek) in één keer en betaalt vanaf dat moment maandelijks huur. Je bent geen eigenaar meer en profiteert niet meer van waardestijging.
Doorgaans 70 tot 90 procent van de marktwaarde, en in de praktijk vaak 70 tot 80 procent. Bij een woning van €400.000 lever je dus al snel €40.000 tot €120.000 in ten opzichte van een gewone verkoop. Daar komt een huurprijs bovenop die vaak hoger ligt dan je oude woonlasten.
Nauwelijks. Sale-and-leaseback is juridisch een woningverkoop plus huurcontract en geen financieel product, waardoor het niet onder AFM-toezicht valt. Consumentenorganisaties zoals Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond zijn kritisch en raden de constructie als manier om overwaarde te verzilveren doorgaans af.
Gewoon verkopen tegen 100% van de marktwaarde en daarna een woning huren levert vrijwel altijd meer op. Wil je in je huis blijven wonen, kijk dan naar een verzilverhypotheek of opeethypotheek bij een gereguleerde geldverstrekker (mét AFM-toezicht en advies), of naar een gedeeltelijke hypotheekverhoging.
In uitzonderlijke situaties: bijvoorbeeld als je op zeer korte termijn geld nodig hebt, niet in aanmerking komt voor een hypotheek of verzilverproduct, en per se in de woning wilt blijven. Laat het contract dan altijd toetsen door een eigen jurist of notaris en vergelijk het bod met een echte waardebepaling.
Lees ook: overwaarde berekenen en gebruiken · verhuurde woning verkopen · belasting bij verkoop van je huis
Eerst weten wat je woning écht waard is?
Voordat je op een terughuur-bod ingaat: vraag een gratis, onafhankelijke waardebepaling aan. Dan weet je precies hoeveel je bij een gewone verkoop ontvangt.
