Je huis verkopen aan je kind: regels, WOZ-waarde en schenkbelasting
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Je woning verkopen aan je zoon of dochter: het gebeurt steeds vaker, zeker nu starters moeilijk aan een huis komen. Het mag gewoon, maar de Belastingdienst kijkt over je schouder mee. Verkoop je te goedkoop, dan is het verschil een schenking. Het goede nieuws: in 2026 geldt bij woningen de WOZ-waarde als fiscale maatstaf, en dat biedt ruimte. Vanaf 2027 dreigt dat voordeel te verdwijnen. Alle regels op een rij.
Mag je je huis aan je kind verkopen?
Ja. Je bent vrij om je woning te verkopen aan wie je wilt, tegen elke prijs die jullie afspreken, ook aan je eigen kind, en ook onderhands zonder Funda. De overdracht loopt zoals elke woningverkoop via een koopovereenkomst en een notariële leveringsakte. Het verschil zit niet in het proces, maar in de fiscale toets: bij een transactie tussen ouders en kinderen controleert de Belastingdienst of er niet stiekem (deels) geschonken wordt.
Marktconforme prijs of schenking?
Verkoop je de woning voor minder dan hij waard is, dan geldt het verschil als schenking waarover je kind schenkbelasting kan verschuldigd zijn. Cruciaal is dus: wat is "de waarde"? Voor woningen hanteert de fiscus in 2026 de WOZ-waarde (die van het jaar van overdracht of het jaar erna, de gunstigste mag je kiezen). Dat betekent concreet:
- Verkoop je tegen of boven de WOZ-waarde, dan is er geen schenking, ook niet als de marktwaarde hoger ligt
- Verkoop je onder de WOZ-waarde, dan is het verschil tussen WOZ en koopsom een belaste schenking (na aftrek van vrijstellingen)
Vrijstellingen en tarieven schenkbelasting 2026
- Jaarlijkse vrijstelling: €6.908 per kind (van beide ouders samen)
- Eenmalig verhoogde vrijstelling: €33.129 voor kinderen tussen 18 en 40 jaar (vrij besteedbaar), of €69.009 voor een dure studie, de "jubelton" voor de eigen woning bestaat niet meer
- Tarief: 10% over de eerste €158.669 belaste schenking, 20% over het meerdere
Je kind betaalt daarnaast overdrachtsbelasting: 2% bij eigen bewoning, of 0% als hij of zij tussen 18 en 35 is en onder de woningwaardegrens van de startersvrijstelling blijft.
Let op: vanaf 2027 mogelijk marktwaarde in plaats van WOZ
In het conceptwetsvoorstel Fiscale Verzamelwet 2027 stelt het kabinet voor om bij schenking van woningen per 1 januari 2027 niet langer de WOZ-waarde maar de waarde in het economische verkeer (de marktwaarde) te hanteren. Omdat de WOZ-waarde, met zijn peildatum van een jaar eerder, vrijwel altijd lager ligt dan de actuele marktwaarde, zou daarmee het fiscale voordeel van een familieoverdracht grotendeels verdwijnen. Het voorstel moet nog door de Tweede en Eerste Kamer en is dus niet definitief, maar de richting is duidelijk: 2026 is mogelijk het laatste jaar van de WOZ-route. Voor geërfde woningen blijft de WOZ-waarde overigens ook na 2027 gelden. Meer over hoe de WOZ-waarde werkt lees je in WOZ-waarde: wat is het en wat kun je ermee?
De rol van notaris en taxatie
Een notaris is altijd verplicht: zonder leveringsakte geen eigendomsoverdracht. De notaris toetst ook de gevolgen voor erfrecht en eventuele andere kinderen (wil je scheve gezichten voorkomen, leg dan vast hoe broers of zussen gecompenseerd worden). Een onafhankelijk taxatierapport is formeel niet verplicht, maar wél verstandig: het onderbouwt de zakelijkheid van de prijs richting de Belastingdienst en is vereist zodra je kind een hypotheek nodig heeft. Onze makelaars verzorgen desgewenst een gratis waardebepaling als startpunt.
Verkopen en er zelf blijven wonen?
Sommige ouders willen de woning alvast overdragen maar er zelf blijven wonen. Dat kan, als huurder van je eigen kind, maar het luistert nauw: betaal je geen zakelijke, marktconforme huur, dan kan de Belastingdienst de woning bij overlijden alsnog volledig tot de nalatenschap rekenen (artikel 10 Successiewet), waardoor je kind juist méér erfbelasting betaalt. Overweeg je zo'n constructie, schakel dan altijd een notaris of estate planner in. Wil je juist verkopen aan een externe partij en terughuren, lees dan eerst huis verkopen en terughuren: waarom je moet oppassen.
Gewoon marktconform verkopen? Dat kan zonder kosten
Kiezen jullie voor een nette, marktconforme verkoop, bijvoorbeeld omdat er meerdere kinderen zijn of de hypotheek van je kind ruimte biedt, dan begeleiden wij de overdracht van waardebepaling tot notaris. Voor jou als verkoper geldt ook binnen de familie: €0 courtage en €0 opstartkosten; de makelaarskosten van €4.995 worden via de koopovereenkomst door de koper betaald. Verhuur je de woning nu nog aan derden? Lees dan ook verhuurde woning verkopen in 2026.
Ervaringen van verkopers
"Eenvoudig in omgang, vriendelijke en behulpzame verkoopmakelaar. Voordelig voor de verkopende partij: door eenvoudig zelf een aantal zaken te regelen bespaar je een boel kosten."
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen en scoort 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen over verkopen aan je kind
Verkopen mag altijd, tegen elke prijs die jullie afspreken. Maar verkoop je onder de waarde, dan ziet de Belastingdienst het verschil als schenking waarover je kind mogelijk schenkbelasting betaalt. Bij woningen geldt in 2026 de WOZ-waarde als fiscale maatstaf: verkopen tegen de WOZ-waarde is veilig, ook als de marktwaarde hoger ligt.
Na aftrek van de vrijstelling (€6.908 per jaar, of eenmalig €33.129 voor kinderen tussen 18 en 40) betaalt een kind 10% over de eerste €158.669 van de belaste schenking en 20% over het meerdere. Door de verkoopprijs slim te combineren met de jaarlijkse vrijstelling blijft de heffing vaak beperkt.
In het conceptwetsvoorstel Fiscale Verzamelwet 2027 wordt voorgesteld om bij schenking van een woning vanaf 1 januari 2027 niet meer de WOZ-waarde maar de (meestal hogere) marktwaarde te hanteren. Het voorstel is nog niet definitief, maar als het doorgaat verdwijnt het WOZ-voordeel. Overweeg je een overdracht, dan loont het om dit jaar nog met notaris of adviseur te schakelen.
De notaris is verplicht: een woningoverdracht kan alleen via een notariële leveringsakte. Een taxatierapport is niet wettelijk verplicht maar sterk aan te raden, het onderbouwt richting Belastingdienst én bank dat de prijs zakelijk is, en het is nodig als je kind een hypotheek afsluit.
Het kan, maar wees voorzichtig. Betaal je geen zakelijke (marktconforme) huur aan je kind, dan kan de woning bij overlijden fiscaal alsnog tot je nalatenschap worden gerekend, waardoor je kind extra erfbelasting betaalt. Laat zo'n constructie altijd doorrekenen door een notaris of estate planner.
Lees ook: alles over de WOZ-waarde · huis verkopen na overlijden · belasting bij verkoop van je huis
Eerst een objectief waardebeeld voor de familie?
Een gratis waardebepaling geeft jullie een onafhankelijk startpunt voor de prijsafspraak, en voorkomt discussie met de fiscus én binnen de familie.
