Verhuurde woning verkopen in 2026: met huurder of leeg?
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Nederland beleeft een historische uitpondgolf: alleen al in 2025 verkochten particuliere verhuurders ruim 42.000 huurwoningen, bijna 14 procent meer dan het jaar ervoor. De combinatie van box 3-heffing en de Wet betaalbare huur maakt verhuren voor veel particulieren onrendabel. Sta jij ook op het punt je verhuurde woning te verkopen? Dan is dé vraag: met huurder erin, of eerst leeg? We zetten alle opties, cijfers en fiscale regels van 2026 op een rij.
Waarom verkopen zoveel verhuurders juist nu?
- Box 3: het forfaitaire rendement op overige bezittingen, waaronder verhuurde woningen, is in 2026 gestegen naar 7,78% (2025: 5,88%), terwijl het werkelijke nettorendement uit huur vaak op 2 tot 4 procent ligt. Je betaalt dus belasting over een rendement dat je niet maakt.
- Wet betaalbare huur: sinds 1 juli 2024 is de huurregulering opgerekt tot 186 WWS-punten, waardoor ook middenhuurwoningen onder een maximale huurprijs vallen.
- Overdrachtsbelasting: beleggers betaalden bij aankoop jarenlang 10,4%; per 2026 is dat verlaagd naar 8%, wat de handel in (verhuurd) vastgoed iets vlot trekt.
Het resultaat: particuliere beleggers kopen nauwelijks nog bij en verkopen massaal, de uitpondpiek loopt volgens marktanalisten door tot medio 2026. Wie nu verkoopt, doet dat dus in een markt met veel vergelijkbaar aanbod, maar profiteert bij verkoop aan een eigenaar-bewoner wél van de aanhoudende krapte op de koopmarkt.
Optie 1: verkopen mét huurder (in verhuurde staat)
Verkopen kan altijd, ook met een huurder erin. De hoofdregel is "koop breekt geen huur" (artikel 7:226 BW): het huurcontract gaat één-op-één over op de koper, inclusief huurprijs, huurbescherming en alle afspraken. Je koperspubliek bestaat dan vrijwel uitsluitend uit andere beleggers, en die rekenen een korting: in de praktijk ligt de prijs in verhuurde staat vaak 10 tot 25 procent onder de leegwaarde. Hoe lager de huur ten opzichte van de markt, hoe groter de korting.
Optie 2: wachten tot de huurder vertrekt (uitponden)
Uitponden, de woning leeg verkopen zodra de huurder opzegt, levert vrijwel altijd de hoogste opbrengst op: je verkoopt tegen leegwaarde aan eigenaar-bewoners, in een kopersgroep die met 2% (of 0%) overdrachtsbelasting rekent in plaats van 8%. Het nadeel is de onzekere termijn: een huurder met een vast contract en huurbescherming kan nog jaren blijven. Let op: een tijdelijk contract eindigt alleen bij correcte aanzegging, en opzeggen wegens "dringend eigen gebruik" om te verkopen is géén geldige grond.
Optie 3: de huurder uitkopen (vertrekpremie)
Een tussenweg: bied de huurder een vertrekpremie of verhuisvergoeding aan in ruil voor vrijwillige beëindiging van het contract. Dat is volledig legaal, mits zonder druk en vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst met een concrete opleverdatum. Reken het door: is het waardeverschil tussen verhuurd en leeg bijvoorbeeld €60.000, dan kan een premie van €5.000 tot €15.000 voor beide partijen aantrekkelijk zijn. De huurder mag overigens altijd weigeren, het blijft zijn recht om te blijven.
Optie 4: verkopen aan de huurder zelf
De stilste route: bied de woning eerst aan je huurder aan. Voordelen: geen bezichtigingen, geen leegstand, geen verhuurde-staat-korting (de huurder koopt immers voor eigen bewoning en betaalt 2% overdrachtsbelasting) en een korte doorlooptijd. Spreek wel een marktconforme prijs af op basis van een onafhankelijke waardebepaling, zodat de financiering én de fiscus er geen punt van maken.
| Route | Opbrengst | Snelheid | Belangrijkste risico |
|---|---|---|---|
| Verkopen met huurder | Leegwaarde −10 à 25% | Snel | Beperkt koperspubliek |
| Wachten en leeg verkopen | Volledige leegwaarde | Onzeker | Huurder kan jaren blijven |
| Huurder uitkopen | Leegwaarde − premie | Middel | Huurder mag weigeren |
| Verkopen aan huurder | ± marktwaarde | Snel | Financiering huurder |
Fiscaal: leegwaarderatio en box 3
Zolang je de woning nog bezit, telt hij in box 3 mee voor de WOZ-waarde maal de leegwaarderatio: een percentage tussen 73% en 100%, afhankelijk van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ. Sinds 2026 geldt bovendien een wettelijke tegenbewijsregeling als de werkelijke waarde meer dan 10% afwijkt. Belangrijk voor je planning: per 1 januari 2027 wordt de leegwaarderatio afgeschaft. En verkoop je vóór 1 januari, dan telt de opbrengst op de peildatum als spaargeld/belegging mee in box 3, lees over die timing meer in belasting bij het verkopen van je huis.
Verhuurde woning verkopen via De Gratis Makelaars
Wij begeleiden ook de verkoop van (voorheen) verhuurde woningen, van waardebepaling en strategie (leeg, verhuurd of aan de huurder) tot onderhandeling en koopovereenkomst. Ook dan geldt: €0 courtage en €0 opstartkosten voor jou als verkoper; de makelaarskosten van €4.995 betaalt de koper via de koopovereenkomst. Verkoop je aan je eigen kind? Bekijk dan ook je huis verkopen aan je kind.
Ervaringen van verkopers
"Zeer goede service, professioneel en betrokken. Duidelijk advies gekregen en snel kunnen schakelen bij de verkoop van mijn huis. Aanrader!"
"Goed en deskundig geholpen door Maurits! Het contact verliep positief en we waren altijd snel op de hoogte van nieuwe ontwikkelingen. Zeker een aanrader!"
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen en scoort 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen over verhuurd verkopen
Ja, dat mag altijd. Maar let op: 'koop breekt geen huur' (artikel 7:226 BW). Het huurcontract gaat met alle rechten en plichten over op de koper, die automatisch de nieuwe verhuurder wordt. Je huurder hoeft dus niet te vertrekken, en de kopersmarkt bestaat vooral uit beleggers, tegen een lagere prijs.
In de praktijk ligt de verkoopprijs van een woning in verhuurde staat vaak 10 tot 25 procent onder de leegwaarde, afhankelijk van de huurprijs, het contract en de huurbescherming. Hoe lager de huur ten opzichte van de markt, hoe groter de korting die een belegger rekent.
Ja, in goed overleg. Een vertrekpremie of verhuisvergoeding in ruil voor vrijwillige beëindiging is toegestaan, mits vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Dwang of druk is verboden; de huurder mag altijd weigeren. Vaak is een premie van enkele duizenden euro's alsnog voordeliger dan verkopen in verhuurde staat.
Sinds 1 januari 2026 is de overdrachtsbelasting voor woningen die niet als hoofdverblijf dienen verlaagd van 10,4% naar 8%. Koopt een belegger jouw verhuurde woning, dan betaalt hij dus 8%; een koper die er zelf gaat wonen betaalt 2% (of 0% met startersvrijstelling).
De leegwaarderatio bepaalt voor welk percentage van de WOZ-waarde een verhuurde woning meetelt in box 3 (73% tot 100%, afhankelijk van de jaarhuur). In 2026 geldt de tabel nog, met een tegenbewijsregeling bij meer dan 10% afwijking; per 1 januari 2027 wordt de leegwaarderatio afgeschaft.
Lees ook: huis verkopen en terughuren · belasting bij verkoop · verkopen aan je kind
Weten wat jouw (verhuurde) woning opbrengt?
Vraag een gratis waardebepaling aan, wij rekenen de leegwaarde én de waarde in verhuurde staat voor je door, en adviseren over de slimste route.
