Opstartkosten makelaar: wat is normaal, en wanneer betaal je te veel?
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Vraag je bij een makelaar een offerte op, dan zie je naast de courtage bijna altijd een tweede post: opstartkosten. Gangbaar is een bedrag tussen de €400 en €1.000, vooraf te betalen, óók als je woning uiteindelijk niet verkoopt. Op deze pagina lees je wat opstartkosten precies zijn, welk bedrag normaal is en hoe je ze volledig vermijdt: bij De Gratis Makelaars zijn de opstartkosten €0.
Wat zijn opstartkosten precies?
Opstartkosten (soms "startkosten", "opstarttarief" of "basiskosten" genoemd) zijn de kosten die een makelaar rekent om de verkoop van je woning op te starten. Ze dekken het voorbereidende werk dat nodig is voordat je woning online kan:
- Professionele fotografie, de belangrijkste eerste indruk voor kopers
- NEN 2580-meetrapport, het verplichte, gecertificeerde inmeten van de woonoppervlakte
- Plattegronden, 2D- en vaak 3D-plattegronden voor op Funda
- Advertentietekst, de wervende omschrijving van je woning
- Funda-plaatsing, publicatie op Funda en overige woonsites
Sommige kantoren stoppen er ook administratiekosten, dossierkosten of een "marketingpakket" in. Het is dus geen vast omlijnd begrip, en juist daarom loont het om de specificatie op te vragen.
Welk bedrag is normaal in 2026?
Uit marktoverzichten van onder meer kennisbanken en vergelijkers blijkt dat opstartkosten in 2026 doorgaans tussen de €400 en €1.000 liggen, met een gemiddelde rond de €400 à €500. De spreiding is groot: een dorpsmakelaar die alleen foto's en een meetrapport levert zit aan de onderkant, een stadskantoor met styling en videomarketing kan richting de €1.000 gaan.
Opstartkosten naast courtage: zo betaal je dubbel
Een traditionele makelaar verdient op twee momenten: vooraf via de opstartkosten en achteraf via de courtage (gemiddeld zo'n 1,21% van de verkoopprijs). Bij een woning van €500.000 betaal je dan al snel €6.000 tot €7.000 in totaal. De opstartkosten fungeren daarbij als een soort aanbetaling: het risico van de verkoop ligt deels bij jou in plaats van bij de makelaar. Vergelijk je offertes, kijk dan dus nooit alleen naar het courtagepercentage, reken het totaalplaatje van de makelaarskosten uit.
Bij De Gratis Makelaars: €0 opstartkosten
Bij ons betaal je als verkoper helemaal niets, geen courtage én geen opstartkosten. Alles wat andere makelaars als opstart factureren, is bij ons standaard inbegrepen: professionele fotografie, het NEN 2580-meetrapport, plattegronden en volledige plaatsing op Funda. Hoe dat kan? De makelaarskosten (€4.995) worden via de koopovereenkomst betaald door de koper, die dit bedrag kan meefinancieren in zijn hypotheek. Lees hier hoe een makelaar zonder courtage werkt.
| Kostenpost | De Gratis Makelaars | Traditionele makelaar | Internetmakelaar |
|---|---|---|---|
| Opstartkosten | € 0 | € 400 – € 1.000 | € 500 – € 2.000 (pakketprijs vooraf) |
| Fotografie & plattegronden | Inbegrepen | In opstartkosten | Vaak extra module |
| NEN 2580-meetrapport | Inbegrepen | In opstartkosten | Vaak extra module |
| Funda-plaatsing | Inbegrepen | In opstartkosten | Inbegrepen |
| Courtage | € 0 | ± 1,21% van de verkoopprijs | Vast tarief |
| Risico bij geen verkoop | € 0 | Opstartkosten kwijt | Pakketprijs kwijt |
Vijf checks voordat je tekent
- Vraag een schriftelijke specificatie van wat er in de opstartkosten zit
- Check of Funda-plaatsing, foto's én het NEN 2580-rapport zijn inbegrepen, of dat die extra kosten
- Vraag wat er gebeurt met de opstartkosten als de woning niet verkoopt
- Let op aparte intrekkingskosten in de voorwaarden bij tussentijds stoppen
- Vergelijk het totaal (opstartkosten + courtage + extra's), niet alleen het percentage
Wat zeggen verkopers die het zonder opstartkosten deden?
"Transparante makelaar voor een scherpe prijs. Alle processen die worden doorlopen zijn inzichtelijk via de website."
"Eenvoudig in omgang, vriendelijke en behulpzame verkoopmakelaar. Voordelig voor de verkopende partij: door eenvoudig zelf een aantal zaken te regelen bespaar je een boel kosten."
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen en scoort 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen over opstartkosten
Meestal: professionele woningfotografie, het inmeten van de woning volgens NEN 2580, plattegronden, de advertentietekst en de plaatsing op Funda en andere woonsites. Sommige makelaars rekenen ook administratie- of dossierkosten mee. Vraag altijd een specificatie op.
In de markt liggen opstartkosten doorgaans tussen €400 en €1.000, met een gemiddelde van circa €400 tot €500. Het exacte bedrag hangt af van regio, woningtype en wat er precies is inbegrepen. Bij De Gratis Makelaars betaal je €0 opstartkosten.
Bij de meeste makelaars wel: opstartkosten worden vooraf of direct na de opdracht gefactureerd en krijg je niet terug als de verkoop niet doorgaat. Dat is precies waarom je de voorwaarden vooraf goed moet lezen. Bij De Gratis Makelaars speelt dit niet, want er zijn geen opstartkosten.
Nee. Opstartkosten betaal je aan het begin van het traject voor de opstart van de verkoop; intrekkingskosten worden gerekend als je de verkoopopdracht tussentijds intrekt. Bij De Gratis Makelaars geldt uitsluitend bij tussentijdse intrekking een vaste vergoeding van €995, waarbij alle woningmedia (foto's, plattegronden, meetrapport) jouw eigendom worden.
Ons verdienmodel zit niet bij de verkoper: de makelaarskosten van €4.995 worden via de koopovereenkomst door de koper betaald. Alles wat andere makelaars als opstartkosten factureren, fotografie, NEN 2580-inmeting, plattegronden en Funda-plaatsing, is bij ons volledig inbegrepen.
Lees ook: wat kost een makelaar in 2026? · alle kosten bij het verkopen van je huis · zijn makelaarskosten aftrekbaar?
Verkopen zonder opstartkosten én zonder courtage?
Vraag een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan. Wij nemen binnen één werkdag contact op, waar je ook in Nederland woont.
