Courtage onderhandelen: 7 tips (of sla de onderhandeling over)
Laatst bijgewerkt: augustus 2026 · De Gratis Makelaars
Makelaarscourtage is geen vaststaand gegeven: de percentages zijn vrij onderhandelbaar en de verschillen tussen kantoren zijn groot. Met het landelijk gemiddelde op zo'n 1,1% van de verkoopprijs valt er bij de huidige huizenprijzen duizenden euro's te winnen. Hieronder zeven tips die werken, plus de eerlijke constatering dat je de hele onderhandeling ook kunt overslaan.
Eerst de benchmark: wat is normaal in 2026?
De gemiddelde courtage ligt in het voorjaar van 2026 op 1,11% van de verkoopprijs, met een gangbare bandbreedte van 0,9% tot 1,4% exclusief btw. In de Randstad ligt het gemiddelde hoger dan daarbuiten. Bij een woning van €492.000, het CBS-gemiddelde, praat je dus over zo'n €5.500 tot €6.600 inclusief btw. Alles over de opbouw van die bedragen lees je in wat kost een makelaar in 2026.
Tip 1: vraag altijd meerdere offertes op
Wie maar met één makelaar praat, heeft geen onderhandelingspositie. Nodig er twee of drie uit, laat ze hun tarief én hun verkoopstrategie toelichten en benoem dat je vergelijkt. Alleen al het noemen van een concurrerende offerte doet percentages vaak zakken.
Tip 2: onderhandel over het percentage én de grondslag
Courtage wordt gerekend over de verkoopprijs. Vraag wat er gebeurt boven de vraagprijs: een lager basispercentage met een bonus boven een afgesproken opbrengst prikkelt de makelaar meer dan een vlak tarief.
Tip 3: neem de opstartkosten mee in het gesprek
Veel makelaars rekenen €400 tot €500 opstartkosten naast de courtage. Vraag of die vervallen bij verkoop, of dat ze verrekend worden met de courtage. Hier zit vaak meer rek dan in het percentage zelf.
Tip 4: let op de intrekkingskosten
Een lage courtage met hoge intrekkingskosten is een sigaar uit eigen doos: gemiddeld €750, soms meer dan €1.200 als je tussentijds stopt. Spreek een vast, laag bedrag af, of kies een makelaar die hierover vooraf transparant is. Zie ook overstappen zonder dubbel te betalen.
Tip 5: vraag wat er precies inbegrepen is
Een ‘scherp’ percentage waar fotografie, plattegronden, NEN 2580-meetrapport of zelfs Funda-plaatsing buiten vallen, is per saldo duurder. Vraag een complete specificatie inclusief btw en vergelijk op de totaalprijs, niet op het kale percentage.
Tip 6: gebruik je woning als argument
Een courant huis in een gewilde buurt verkoopt zichzelf sneller; de makelaar loopt minder risico en kan dus met minder genoegen nemen. Benoem dat. Bij de huidige krappe markt met stijgende prijzen is het werk voor de makelaar beperkter dan zijn percentage suggereert.
Tip 7: leg alles schriftelijk vast
Percentage, grondslag, opstartkosten, intrekkingskosten, looptijd en wat er gebeurt als jij zelf een koper vindt: zet het in de opdracht tot dienstverlening vóór je tekent. Mondelinge toezeggingen zijn bij de eindafrekening weinig waard.
Of: sla de onderhandeling over
De ultieme uitkomst van elke courtage-onderhandeling is €0, en dat is precies waar wij begonnen zijn. Bij De Gratis Makelaars betaalt de verkoper €0 courtage en €0 opstartkosten; fotografie, inmeten, plattegronden en Funda zijn inbegrepen en de makelaarskosten (€4.995) worden via de koopovereenkomst door de koper voldaan. Er valt dus letterlijk niets af te dingen. Hoe dat kan, lees je op makelaar zonder courtage; wat het je bij jouw woningwaarde scheelt, zie je in de goedkoopste makelaar van Nederland.
"Duidelijke instructies. Vriendelijke wijze en tijdige communicatie. Ik zou zo weer voor dit bedrijf gaan. Sterk aanbevolen!"
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen en scoort 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen over courtage onderhandelen
Ja, volledig. Er bestaan geen vaste of voorgeschreven tarieven; elk kantoor bepaalt zijn eigen percentage. Met meerdere offertes en een concreet tegenbod valt er vrijwel altijd wat af te halen van het eerste voorstel.
Het landelijk gemiddelde ligt rond de 1,11% van de verkoopprijs (0,9% tot 1,4%, exclusief btw). Zit een offerte daar duidelijk boven zonder aantoonbare meerwaarde, dan is dat een goed startpunt voor de onderhandeling.
Vaak niet in het percentage zelf, maar in de bijkomende posten: opstartkosten (€400 tot €500), intrekkingskosten (gemiddeld €750) en wat er wel of niet in het pakket zit, zoals fotografie en het meetrapport.
Ja. Een lager basispercentage met een hogere vergoeding boven een afgesproken verkoopprijs prikkelt de makelaar om het maximale eruit te halen en beperkt jouw kosten als de opbrengst tegenvalt.
Bij De Gratis Makelaars wel: de verkoper betaalt €0 courtage en €0 opstartkosten, omdat de makelaarskosten (€4.995) via de koopovereenkomst door de koper worden voldaan. Er valt dus niets af te dingen.
Lees ook: wat kost een makelaar in 2026? · no cure no pay: hoe het echt werkt · goedkoopste makelaar van Nederland?
Liever €0 dan een korting?
Vraag een gratis waardebepaling aan en ontdek wat je woning waard is, zonder courtage om over te onderhandelen.
