Huis verkopen zonder makelaarskosten: zo doe je dat in 2026
Laatst bijgewerkt: september 2026 · De Gratis Makelaars
Kort antwoord: je kunt je huis op drie manieren verkopen zonder makelaarskosten. Volledig zelf (maar dan kom je niet op Funda), via een internetmakelaar met een vast tarief (goedkoper, niet gratis) of via een makelaar waarbij de koper de makelaarskosten betaalt. Bij die laatste route betaal je als verkoper €0 courtage en €0 opstartkosten en sta je gewoon volledig op Funda. Hieronder lees je per route wat het kost, wat je zelf moet doen en waar je op moet letten.
Wat zijn makelaarskosten eigenlijk?
Een traditionele verkoopmakelaar rekent courtage: meestal 1% tot 1,5% van de verkoopprijs, plus vaak opstartkosten van enkele honderden euro's. Bij een gemiddelde woning van ruim €450.000 betaal je zo al snel €5.000 tot €7.000. Dat bedrag wordt bij de notaris van je opbrengst afgetrokken. Lees ook: wat kost een makelaar?
Route 1: volledig zelf verkopen (zonder makelaar)
Je regelt alles zelf: vraagprijs, foto's, advertenties, bezichtigingen, onderhandeling en de koopovereenkomst. Je betaalt geen courtage, maar wél:
- professionele fotografie en plattegronden (€200 – €400)
- meetrapport volgens NEN 2580 (€100 – €200)
- energielabel als je dat nog niet hebt (€200 – €400)
- een jurist of notaris voor de koopovereenkomst (€300 – €600)
- advertentiekosten op woningsites die particulieren toelaten
Het grootste nadeel: particulieren kunnen niet zelf op Funda. Funda accepteert alleen aanmeldingen van aangesloten makelaars. Zonder Funda mis je het overgrote deel van de kopers, en minder kopers betekent minder biedingen. Meer hierover: huis op Funda zetten zonder makelaar.
Route 2: internetmakelaar met vast tarief
Een internetmakelaar plaatst je woning op Funda en regelt vaak de onderhandeling en koopovereenkomst. Je doet de bezichtigingen zelf. Je betaalt geen courtage, maar een vast bedrag van ongeveer €500 tot €2.000, meestal vooraf. Let op wat er wel en niet inzit: foto's, inmeten, onderhandeling en koopakte zijn niet altijd inbegrepen. Vergelijk hier: internetmakelaars vergelijken.
Route 3: de koper betaalt de makelaarskosten
Bij dit model betaal je als verkoper niets. De makelaarskosten worden via de koopovereenkomst door de koper voldaan. Zo werkt het bij De Gratis Makelaars:
Waarom werkt dit? Kopers kijken naar de totale prijs van een woning. Een vast, voorspelbaar bedrag van rond de €5.000 blijkt in de praktijk geen drempel: woningen verkopen binnen de gemiddelde verkooptijd. Hoe dit verdienmodel precies werkt lees je op makelaar zonder courtage en wie betaalt de makelaar?
De drie routes naast elkaar
| Koper betaalt (DGM) | Internetmakelaar | Volledig zelf | Traditionele makelaar | |
|---|---|---|---|---|
| Kosten verkoper | € 0 | ± € 500 – € 2.000 | ± € 800 – € 1.600 | ≥ € 5.000 |
| Op Funda | Ja | Ja | Niet mogelijk | Ja |
| Foto's, inmeten, plattegrond | Inbegrepen | Vaak extra | Zelf regelen | Inbegrepen |
| Onderhandeling | Door makelaar | Wisselend | Zelf | Door makelaar |
| Koopovereenkomst | Inbegrepen | Wisselend | Zelf/jurist | Inbegrepen |
| Bezichtigingen | Zelf (of €1.750 na verkoop) | Zelf | Zelf | Makelaar |
| Betaalmoment | Nooit (verkoper) | Vooraf | Vooraf | Bij de notaris |
Stappenplan: zo verkoop je zonder makelaarskosten
- Bepaal de waarde. Vraag een gratis waardebepaling aan en vergelijk met recente verkopen in je buurt. Zie vraagprijs bepalen.
- Regel je energielabel. Verplicht bij verkoop; zonder label riskeer je een boete. Zie energielabel bij verkoop.
- Kies je route. Wil je op Funda zonder zelf te betalen? Dan is het koper-betaalt-model de enige route waarbij je als verkoper echt €0 betaalt.
- Laat de presentatie maken. Foto's, plattegronden en meetrapport. Bij DGM inbegrepen.
- Doe de bezichtigingen zelf. Onderzoek van VU-economen onder 162.061 woningen laat zien dat dit gemiddeld 2,2% méér opbrengst geeft. Tips: zelf bezichtigingen doen.
- Laat de onderhandeling en koopakte aan een professional. Hier zitten de grootste financiële en juridische risico's. Zie de koopakte.
- Naar de notaris. De koper betaalt de makelaarskosten via de koopovereenkomst; jij ontvangt de volledige verkoopprijs.
Hoeveel bespaar je?
Bij een woning van €450.000 en een gangbare courtage van 1,2% plus €500 opstartkosten betaal je bij een traditionele makelaar ongeveer €5.900. Via het koper-betaalt-model betaal je €0. Bij een internetmakelaar bespaar je zo'n €4.000 tot €5.000, maar betaal je nog steeds vooraf. Rekenvoorbeelden: wat kost een huis verkopen?
Wat zeggen verkopers?
"Eenvoudig in omgang, vriendelijke en behulpzame verkoopmakelaar. Voordelig voor de verkopende partij: door eenvoudig zelf een aantal zaken te regelen bespaar je een boel kosten."
De Gratis Makelaars verkocht al 1.200+ woningen zonder kosten voor de verkoper, met een score van 5.0 op Google (22 reviews).
Veelgestelde vragen
Ja. Particulieren kunnen niet zelf op Funda, maar via een makelaar waarbij de koper de makelaarskosten betaalt sta je volledig op Funda zonder dat je als verkoper courtage of opstartkosten betaalt. Bij De Gratis Makelaars is dat €0 voor de verkoper.
Voor de verkoper wel: €0 courtage en €0 opstartkosten, inclusief foto's, inmeten, Funda en koopovereenkomst. De makelaarskosten (€4.995) betaalt de koper via de koopovereenkomst. Alleen als je de bezichtigingen laat begeleiden betaal je €1.750, na verkoop. Kosten voor notaris en energielabel heb je bij elke verkoopmethode.
In de praktijk niet, zolang het bedrag vast en voorspelbaar is. €4.995 is circa 1% van een gemiddelde koopsom en kan worden meegefinancierd in de hypotheek. Woningen van De Gratis Makelaars verkopen binnen de gemiddelde verkooptijd. Oplopende koperskosten van €8.000 tot €12.000, zoals bij sommige andere aanbieders, kunnen wél een drempel vormen.
Een internetmakelaar rekent een vast bedrag van ongeveer €500 tot €2.000 dat je vooraf betaalt, en foto's, onderhandeling of koopakte zijn niet altijd inbegrepen. Bij het koper-betaalt-model betaal je als verkoper niets en zijn die onderdelen wel inbegrepen.
Bij De Gratis Makelaars geldt bij tussentijdse intrekking een vaste vergoeding van €995 voor de gemaakte productiekosten; de foto's, het meetrapport en de plattegronden worden dan jouw eigendom. Controleer bij elke aanbieder vooraf de intrekkingskosten, die kunnen elders oplopen tot duizenden euro's.
Lees ook: zelf je huis verkopen zonder makelaar · goedkope makelaar · makelaar zonder courtage
Verkopen zonder makelaarskosten, mét Funda?
Vraag een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan. Wij nemen binnen één werkdag contact op, waar je ook in Nederland woont.
