Courtage-index 2026: wat betalen woningverkopers per stad?
Peildatum augustus 2026 · 31 steden · vrij te gebruiken onder bronvermelding
De courtage van een verkoopmakelaar is een percentage van de verkoopprijs. Daardoor betaalt een woningverkoper in de ene stad al snel twee keer zoveel als in de andere, voor precies hetzelfde werk. De Gratis Makelaars zette de gemiddelde verkoopprijzen van 31 Nederlandse steden naast een marktconform courtagepercentage van 1,10 procent tot 1,20 procent. Het resultaat is de courtage-index 2026.
De vijf belangrijkste bevindingen
- Over de 31 onderzochte steden betaalt een woningverkoper gemiddeld € 5.426 aan makelaarscourtage.
- De hoogste rekening ligt in Amstelveen: naar schatting € 8.200 bij een gemiddelde verkoopprijs van € 711.000.
- De laagste rekening ligt in Leeuwarden: ongeveer € 4.000. Het verschil met de duurste stad bedraagt € 4.200, ruim 2,0 keer zoveel.
- Landelijk lag de gemiddelde verkoopprijs in het tweede kwartaal van 2026 op € 506.000 (NVM). Dat komt neer op € 5.550 tot € 6.050 courtage per verkochte woning.
- De hoogste vierkantemeterprijs staat in Amsterdam (€ 8.600), de laagste in Emmen (€ 3.150). Toch is Amsterdam niet de duurste stad qua courtage, omdat woningen er gemiddeld kleiner zijn.
De courtage-index 2026 per stad
De tabel toont per stad de gemiddelde verkoopprijs, de gemiddelde prijs per vierkante meter en de courtage die een verkoper daarover kwijt is bij een tarief van 1,10 procent tot 1,20 procent. De laatste kolom laat zien wat een verkoper bespaart bij De Gratis Makelaars, waar de verkoper €0 courtage en €0 opstartkosten betaalt. De besparing is dus gelijk aan het volledige courtagebedrag.
| Stad | Gem. verkoopprijs | Prijs per m² | Geschatte courtage (1,10% – 1,20%) | Besparing bij De Gratis Makelaars |
|---|---|---|---|---|
| Alkmaar | € 438.000 | € 4.350 | € 4.800 – € 5.250 | € 5.050 |
| Almere | € 444.000 | € 4.450 | € 4.900 – € 5.350 | € 5.100 |
| Amersfoort | € 530.000 | € 5.470 | € 5.850 – € 6.350 | € 6.100 |
| Amstelveen | € 711.000 | € 6.600 | € 7.800 – € 8.550 | € 8.200 |
| Amsterdam | € 615.000 | € 8.600 | € 6.750 – € 7.400 | € 7.050 |
| Apeldoorn | € 465.000 | € 4.250 | € 5.100 – € 5.600 | € 5.350 |
| Arnhem | € 385.000 | € 4.000 | € 4.250 – € 4.600 | € 4.450 |
| Breda | € 560.000 | € 4.825 | € 6.150 – € 6.700 | € 6.450 |
| Delft | € 475.000 | € 5.650 | € 5.250 – € 5.700 | € 5.450 |
| Den Bosch | € 505.000 | € 5.600 | € 5.550 – € 6.050 | € 5.800 |
| Den Haag | € 535.000 | € 4.950 | € 5.900 – € 6.400 | € 6.150 |
| Deventer | € 417.000 | € 4.500 | € 4.600 – € 5.000 | € 4.800 |
| Dordrecht | € 356.000 | € 4.050 | € 3.900 – € 4.250 | € 4.100 |
| Eindhoven | € 533.000 | € 4.950 | € 5.850 – € 6.400 | € 6.150 |
| Emmen | € 365.000 | € 3.150 | € 4.000 – € 4.400 | € 4.200 |
| Enschede | € 380.000 | € 3.700 | € 4.200 – € 4.550 | € 4.350 |
| Groningen | € 395.000 | € 3.875 | € 4.350 – € 4.750 | € 4.550 |
| Haarlem | € 550.000 | € 5.115 | € 6.050 – € 6.600 | € 6.300 |
| Hilversum | € 545.000 | € 5.175 | € 6.000 – € 6.550 | € 6.250 |
| Hoofddorp | € 598.000 | € 5.375 | € 6.600 – € 7.200 | € 6.900 |
| Leeuwarden | € 350.000 | € 3.400 | € 3.850 – € 4.200 | € 4.000 |
| Leiden | € 490.000 | € 5.950 | € 5.400 – € 5.900 | € 5.650 |
| Maastricht | € 425.000 | € 3.950 | € 4.700 – € 5.100 | € 4.900 |
| Nijmegen | € 416.000 | € 4.450 | € 4.600 – € 5.000 | € 4.800 |
| Rotterdam | € 435.000 | € 4.850 | € 4.800 – € 5.200 | € 5.000 |
| Tilburg | € 445.000 | € 4.625 | € 4.900 – € 5.350 | € 5.100 |
| Utrecht | € 520.000 | € 6.850 | € 5.700 – € 6.250 | € 6.000 |
| Venlo | € 360.000 | € 3.400 | € 3.950 – € 4.300 | € 4.150 |
| Zaandam | € 430.000 | € 4.750 | € 4.750 – € 5.150 | € 4.950 |
| Zoetermeer | € 478.000 | € 4.400 | € 5.250 – € 5.750 | € 5.500 |
| Zwolle | € 470.000 | € 4.600 | € 5.150 – € 5.650 | € 5.400 |
Bedragen afgerond op €50. De middelste waarde in de kolom besparing is berekend bij 1,15 procent, het midden van de bandbreedte.
Wat de cijfers laten zien
Hetzelfde werk, een heel andere rekening
Een makelaar in Leeuwarden doet in grote lijnen hetzelfde als een makelaar in Amstelveen: waardebepaling, fotografie, inmeten, Funda-plaatsing, bezichtigingen, onderhandeling en de koopovereenkomst. Omdat de courtage aan de verkoopprijs hangt, verschilt de rekening toch met € 4.200. Wie in een dure stad verkoopt, betaalt in feite mee aan de waardestijging van de eigen woning.
De duurste vierkante meter is niet de duurste courtage
Amsterdam heeft met € 8.600 per vierkante meter de hoogste woningprijzen van Nederland, maar staat in de courtage-index niet bovenaan. De verklaring is de woninggrootte. In Amsterdam bestaat het aanbod voor een groot deel uit appartementen, terwijl steden als Amstelveen en Amsterdam meer ruime eengezinswoningen tellen. De courtage volgt de totale koopsom, niet de prijs per meter.
Randsteden lopen in op de grote vier
Opvallend is dat forenzensteden rond de Randstad hoog scoren. In Amstelveen, Hoofddorp en Haarlem liggen de gemiddelde koopsommen inmiddels rond of boven het niveau van Amsterdam. Verkopers in die gemeenten betalen daardoor tot de hoogste courtagebedragen van het land, terwijl ze zelden als de duurste markt worden gezien.
Wat een verkoper bespaart bij een makelaar zonder courtage
De courtage-index laat zien hoeveel er op tafel ligt. Bij De Gratis Makelaars betaalt de verkoper daar niets van: €0 courtage en €0 opstartkosten. Professionele fotografie, inmeten, plattegronden en plaatsing op Funda zijn inbegrepen. De makelaarskosten worden in de koopovereenkomst opgenomen en door de koper betaald (€4.995), die dat bedrag kan meenemen in de hypotheekaanvraag.
Wie de bezichtigingen liever uitbesteedt, kiest Pakket 2 voor €1.750, pas verschuldigd na daadwerkelijke verkoop. Ook dan blijft de besparing in vrijwel elke stad in deze index fors. Meer over dit model staat op de pagina makelaar zonder courtage en in het overzicht wat kost een makelaar.
Zelf bezichtigen kost geen opbrengst, het levert op
Economen van de Vrije Universiteit Amsterdam (Gautier, Siegmann en Van Vuuren) analyseerden 162.061 woningtransacties. Woningen die via een online makelaar werden verkocht, waarbij de eigenaar zelf de bezichtigingen deed, brachten gemiddeld 2,2 procent meer op dan vergelijkbare woningen via een traditionele makelaar. Het onderzoek verscheen in het Journal of Empirical Finance.
Bij een gemiddelde verkoopprijs van € 471.645 gaat het om ongeveer € 10.400 extra opbrengst, boven op de bespaarde courtage. Zie ook de pagina wetenschappelijk onderzoek en zelf je huis verkopen.
Methodologie en bronnen
Deze index is opgesteld om te laten zien hoe de makelaarscourtage per stad uitpakt. De opzet is bewust eenvoudig en navolgbaar.
- Peildatum: augustus 2026. De prijscijfers zijn gebaseerd op de meest recente beschikbare kwartaal- en maandcijfers per stad.
- Steden: 31 gemeenten waarin De Gratis Makelaars actief is, gespreid over alle twaalf provincies op Zeeland na.
- Prijsgegevens: gemiddelde verkoopprijzen en vierkantemeterprijzen per stad, samengesteld uit publieke woningmarktcijfers van NVM, Kadaster en CBS en uit lokale transactiedata op de stadspagina’s van De Gratis Makelaars.
- Courtagepercentage: 1,10 procent tot 1,20 procent van de verkoopprijs. Dat sluit aan bij het landelijk gemiddelde van circa 1,1 procent dat in 2026 door vergelijkingsdiensten wordt gerapporteerd. Makelaars communiceren hun tarief soms exclusief 21 procent btw. In dat geval valt het eindbedrag hoger uit dan in deze index.
- Landelijk referentiepunt: de gemiddelde verkoopprijs van een bestaande koopwoning in het tweede kwartaal van 2026, € 506.000 volgens de NVM.
- Afronding: alle courtagebedragen zijn afgerond op €50.
- Beperkingen: het gaat om schattingen op basis van stedelijke gemiddelden, niet om gemeten courtagefacturen. Individuele tarieven zijn onderhandelbaar en kunnen per makelaar en per woning verschillen. Vaste tarieven en no-cure-no-pay-constructies vallen buiten deze index.
Voor redacties
De cijfers uit de courtage-index 2026 zijn vrij te gebruiken voor redactionele doeleinden, onder de voorwaarde van bronvermelding: „Courtage-index 2026, De Gratis Makelaars”. Bij online publicatie bestaat die bronvermelding uit een link naar deze pagina. Cijfers per stad, per provincie of een uitsplitsing op maat zijn op verzoek beschikbaar.
Contact voor de pers: info@degratismakelaars.nl of 085 060 40 15.
Veelgestelde vragen over de courtage-index
Marktbreed ligt de courtage van een verkoopmakelaar in 2026 rond 1,1 procent tot 1,2 procent van de verkoopprijs. Over de 31 steden in deze index komt dat neer op gemiddeld ruim € 5.426 per verkochte woning. In duurdere steden loopt het bedrag op tot boven de € 8.200.
Amstelveen. Door de hoogste gemiddelde verkoopprijs van de onderzochte steden (€ 711.000) betaalt een verkoper daar naar schatting € 8.200 aan courtage. In Leeuwarden is dat met ongeveer € 4.000 het laagst.
De makelaarskosten worden in de koopovereenkomst opgenomen en door de koper betaald (€4.995). De koper kan dat bedrag meenemen in de hypotheekaanvraag. De verkoper betaalt daardoor €0 courtage en €0 opstartkosten: fotografie, inmeten, plattegronden en Funda-plaatsing zijn inbegrepen.
Ja, voor redactionele doeleinden, onder de voorwaarde dat de bron wordt vermeld: „Courtage-index 2026, De Gratis Makelaars”. Bij online publicatie bestaat die bronvermelding uit een link naar deze pagina. Voor de onderliggende data of een uitsplitsing per stad is de redactie welkom om contact op te nemen.
Benieuwd wat jij bespaart?
Vraag een gratis en vrijblijvende waardebepaling aan. Je ziet direct wat je woning waard is en wat je bij ons niet betaalt.
Bekijk de cijfers van jouw stad
Elke stad in de index heeft een eigen pagina met lokale marktcijfers, wijkverschillen en verkooptijden: Alkmaar, Almere, Amersfoort, Amstelveen, Amsterdam, Apeldoorn, Arnhem, Breda, Delft, Den Bosch, Den Haag, Deventer, Dordrecht, Eindhoven, Emmen, Enschede, Groningen, Haarlem, Hilversum, Hoofddorp, Leeuwarden, Leiden, Maastricht, Nijmegen, Rotterdam, Tilburg, Utrecht, Venlo, Zaandam, Zoetermeer, Zwolle. Een volledig overzicht staat op makelaar in jouw regio. Meer achtergrond over de kostenkant vind je bij kosten huis verkopen en in de kennisbank.
